美国12月房屋销量大跌11%，也许尚不至于崩盘，但是美国楼市增速明显放缓，房市转折点隐现。
更令人担忧的是，美国最火城市的房价不仅也出现了涨势动能不足，甚至放缓速度高于全美，或是索性已出现下跌迹象，如硅谷核心城市圣何塞，微软、亚马逊和星巴克总部所在地西雅图，房价均率先大跌。
房产中介公司Redfin数据显示，年12月，美国房屋销量同比大跌近11%，跌幅为年来最大。当月房屋价格中位数为28.98万美元，同比仅增长1.2%，这一幅度也是年3月以来最小。
热点城市楼市放缓尤其明显，加州圣何塞12月房价大跌7.3%，波士顿房价当月也下跌1%。
圣何塞是加州第三大城市，是硅谷的核心区，房价高居美国榜首，高成本之下部分科技巨头开始外迁业务，谷歌在纽约兴建第二总部，苹果在德州奥斯汀兴建第二总部，这对硅谷房价也形成利空。
（上图为年1月到年11月的美国房价中位数走势图）
Redfin首席经济学家DarylFairweather对此评论称，这就像司机对超速的汽车踩下刹车，“价格每年都比薪资上涨的快，这不可能一直持续下去。”
这一数据进一步印证了美国楼市趋冷。上个月公布的数据显示，美国房屋建筑商信心指数下降至三年多以来的最低点。
本月初公布的CoreLogic房价指数也显示，美国房价增速延续降温趋势，11月全美房价指数同比增长5.1%，较10月5.5%的涨幅继续回落。CoreLogic公司预计，到年11月，美国房价增速将跌至4.8%。
CoreLogic首席经济学家FrankNothaft提到，抵押贷款利率的上行，打击了购房者的需求，导致房价增速放缓。“30年期固定利率贷款的利率在11月平均达到4.9%，这是年2月以来最高。这种高利率叠加高房价，导致购房者的购买力进一步下滑。”
库存上升销售下降西雅图半年跌11%
美国西岸大城市西雅图曾因人口快速增长与在售房屋供应有限，其房价到年5月为止连续19个月领先全美。
然而，这一趋势在此后便出现了反转。西北综合房产服务最新公布的一份报告显示，金县（西雅图所在的华盛顿州的一个县）11月份独栋房屋价格中位数从春季的72.6万美元跌至64.4万美元，而公寓房屋价格较春季下跌了6.1万美元。
据《西雅图时报》房地产记者MikeRosenberg表示，这一下跌速度比全美任何地方都快。
这一跌幅也意味着，从今年5月到11月的六个月里，金县房屋价格跌幅达到11.3%。上一次这么大幅度的下降，还要追溯到年金融危机时美国房地产泡沫破裂，房价下跌14%。
若是与一年前相比，金县的房价同比上涨了2.1％，这是四年来最小的年涨幅。要知道在几年前，金县房价的平均同比增长率超过10％。
西雅图是微软、亚马逊和星巴克等巨头的总部所在地。亚马逊在纽约兴建第二总部也对西雅图楼市带来利空。
伴随着西雅图房价增速大幅放缓（甚至陷入负增长）的现象是，该地区房屋库存大幅上升、销售量大幅下降。
金县的活跃房屋库存较一年前同比增长了％。分房屋种类来看，独栋房屋的数量翻了一番，从年的户增加到户；公寓的数量增加了两倍多，从12个月前的户跃升至10月的户。这一趋势主要因为市场上房屋的待售时间增长，而不是有更多的房屋上市。
销售量相比12个月前下降了19%，这是购房人数连续第二个季度出现减少。
联邦税改拖累纽约地铁区带头“沦陷”
纽约的房价虽然还未现负增长，但其增速已经开始大幅放缓，放缓程度甚至高于全美：纽约市及其周边的12个县的房屋价格在第三季度仅增长了4％，而同时段内，全美房屋价格同比上涨4.8％。
其中，据彭博社调查发现，纽约地铁区的房价增速放缓程度尤其之大。
分析认为，纽约房价增速大幅放缓与联邦税改有很大的关联。去年底联邦税改政策出台以后，新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元；另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣——这令纽约州房市的表现逊于全美。
此外，10个美国住宅房产税负担最重的县中，有9个位于纽约州、新泽西州和康涅狄格州。
分析认为，美国房价增速放缓的背后是受三大基本面因素驱动影响：第一，抵押贷款利率上升（自年来上升了个基点）令购房能力承压；第二，房屋价格增速超过了房租和薪资增速；第三，年美国税法的变化导致持有房屋所有权相对于租房在税务上获得的利益更少。
高盛也在近期报告中指出，美国楼市年之后价格飙升的状况已经结束了，今年下半年进入了低增速地带，而这将是接下来的新常态，但鉴于当前楼市库存并不高，崩盘风险还无需担忧。
~~~~~~~----------------------------------------
广发香港，一站式全球资产配置平台，提供海外股票、基金、债券、黄金、房地产及香港保险等产品及投资咨询服务。
文子，12年海外证券从业经验，
